אבי קדרנל, אנליסט אשראי בכיר בחברת Coface Bdi: " מבצעי המימון של הקבלנים החלו בעצם עם עליית הריבית, כאשר היזמים נתקעו עם מלאי דירות והיקפי חוב גבוהים בגין התחייבויות עבר שנלקחו בריבית נמוכה יותר. מצד הרוכשים, היקף החזר המשכנתא גדל כפועל יוצא של עלית הריבית, ואנשים רבים חששו לקחת משכנתאות בהסדרי התשלום הרגילים לפי התקדמות הבנייה, ופחות לקוחות במשרדי המכירות – היזמים חיפשו אחר פתרון שיחזיר את הרוכשים למשרדי המכירות ויניע מחדש את הגלגל. כאמור, המבצעים מתמקדים בעיקר במימון העסקה: תשלום ראשון של עד 20% ממחיר הדירה והשאר באכלוס, וישנם יזמים שמציעים אף תשלום ראשוני נמוך יותר שנע בין 5-10 אחוזים. הטבה נוספת הינה הלוואות קבלן – הקבלן נושא על עצמו את תשלומי הריבית במשך כל תקופת ההלוואה עד למסירת הדירה, כאשר ביום מסירת הדירה הרוכש צריך לשלם את ההלוואה ולהשלים את ההון העצמי. הטבות אלה קורצות מאוד לרוכשי הדירות החדשות. על פניו, מדובר בפתרון כלכלי עבור הרוכש, שכן עליו לשלם סכום נמוך בעת הרכישה, וכן, ישנה דחיית תשלום לסוף תקופה, כאשר במשך כל התקופה עלות המימון משולמת על ידי היזם. יחד עם זאת, בעסקאות אלה ישנם סיכונים שעל הרוכש לקחת בחשבון: ראשית, אם מחירי הדירות דווקא ירדו ולא יעלו – אז הרוכש ייאלץ להשלים את התשלום על דירה ששוויה נמוך יותר. שנית, תשלום ריבית, שצפויה לעלות בתקופה הקרובה, תוביל לגידול בהחזר החודשי שנתי של היקף המשכנתא שהוא יצטרך לשלם, ובתוך כך, אם מדד המחירים לצרכן עולה – כל הקרן שלקח הרוכש במסגרת המסלול של המשכנתא – תתנפח לפי גובה המדד. כמו כן, לאור תיקון הצו של שר האוצר, המע"מ יעלה מ-17% ל-18% החל מה-1.1.2025, ולכן כל מי שקונה דירה עד ה-31.12.24, את כל היתרה על הדירה יצטרך לשלם עם מע"מ גבוה יותר. על הרוכש לעשות חושבים עם עצמו ולנתח היטב את העסקה שעומדת לפניו: האם זו דירה ראשונה או שיפור דיור? במידה וזו דירה ראשונה, האם יש ברשותי את ההון העצמי לקניית דירה ללא מבצעי המימון? בהנחה והריבית לא תרד וההלוואה תשולם כמשכנתא בסוף תקופה – האם יש באפשרותי לשלם את הסכום החודשי בגין ההלוואה? הרוכש צריך להיכנס בצורה שקולה ומחושבת לעסקה לאחר שבחן את כל התרחישים האפשריים על מנת להקטין את הסיכונים ולהצליח להשלים את העסקה. יש החושבים שיוכלו למכור את הדירה "על הנייר" – צעד לא פשוט שצריך להיבחן היטב מול הגורמים המקצועיים שכן הרוכש שבעצם מעמיד את דירתו למכירה לפני האכלוס צריך להיכנס בנעליו של היזם על כל המשתמע מכך (חוק מכר, תחרות מול היזם ואף היצע גבוה של דירות שימכרו בצורה זו), יכולת מיקוח עם הבנק המממן – במידה והרוכש צריך להגדיל את המשכנתא יכולת המיקוח שלו נמוכה שכן הוא צריך לקחת את המשכנתא בבנק שממנו לקח היזם את ההלוואה, וכן הצפי לעליית המע"מ. מי שנכנס לעסקה כזאת צריך לעשות חשיבה מוקדמת: הוא צריך להגיד לעצמו היום, לפני שהוא נכנס לעסקה, אם בתנאים הקיימים הוא יכול לקחת משכנתה, והאם הוא יכול לעמוד בהחזר; אם במקרה שהריבית תעלה בחצי אחוז או שמדד המחירים לצרכן יעלה עוד – אם הוא יוכל עדיין לעמוד בהחזרים.

בשיחה עם "ממון" מזכיר אבי קדרנל, אנליסט אשראי בכיר בחברת המידע העסקי Coface Bdi, כי "מבצעי המימון של הקבלנים החלו עם עליית הריבית, כאשר היזמים נתקעו עם מלאי דירות והיקפי חוב גבוהים בגין התחייבויות עבר שנלקחו בריבית נמוכה יותר. מצד הרוכשים, היקף החזר המשכנתה גדל כפועל יוצא של עליית הריבית ורבים חששו לקחת משכנתאות בהסדרי התשלום הרגילים לפי התקדמות הבנייה. כך, פחות ופחות רוכשים פקדו את משרדי המכירות והיזמים חיפשו אחר פתרון שיחזיר אותם למשרדי המכירות כדי להניע מחדש את הגלגל".
מבצעי הקבלנים מתמקדים בעיקר במימון העסקה: תשלום ראשון של עד 20% ממחיר הדירה והשאר באכלוס. ישנם יזמים שמציעים תשלום ראשוני נמוך יותר שנע בין 5%-10%. הטבה נוספת היא הלוואות קבלן: הקבלן נושא על עצמו את תשלומי הריבית במשך כל תקופת ההלוואה עד למסירת הדירה, כאשר ביום המסירה הרוכש צריך לשלם את ההלוואה ולהשלים את ההון העצמי.
"הטבות אלה קורצות מאוד לרוכשי הדירות החדשות", אומר קדרנל. "על פניו, מדובר בפתרון כלכלי עבור הרוכש, שכן עליו לשלם סכום נמוך בעת הרכישה וישנה דחיית תשלום לסוף תקופה, כאשר במשך כל התקופה עלות המימון משולמת על ידי היזם. עם זאת, בעסקאות אלה יש סיכונים שעל הרוכש לקחת בחשבון: ראשית, אם מחירי הדירות דווקא יירדו ולא יעלו, הרוכש ייאלץ להשלים את התשלום על דירה ששוויה נמוך יותר. שנית, הריבית צפויה לעלות בתקופה הקרובה, מה שיוביל לגידול בהחזר החודשי או השנתי של המשכנתה".

בנוסף, ממשיך קדרנל, "אם מדד המחירים לצרכן יעלה, הקרן שלקח הרוכש במסגרת המסלול של המשכנתה תתנפח לפי גובה המדד. ואם זה לא מספיק, לנוכח תיקון הצו של שר האוצר, המע"מ צפוי לעלות מ-17% ל-18% החל מינואר 2025. לכן, מי שיקנה דירה עד סוף דצמבר 2024, את היתרה עליה יצטרך לשלם עם מע"מ גבוה יותר".
"אם מדד המחירים לצרכן יעלה, הקרן שלקח רוכש הדירה במסלול המשכנתה תתנפח לפי גובה המדד. ואם זה לא מספיק, לנוכח תיקון הצו של שר האוצר, המע"מ צפוי לעלות מ-17% ל-18% החל מ-2025"
לדבריו, "על הרוכש לנתח היטב את העסקה שעומדת לפניו: האם זו דירה ראשונה או שיפור דיור? אם זו דירה ראשונה, האם יש ברשותו הון עצמי לקניית דירה ללא מבצעי המימון? אם הריבית לא תרד וההלוואה תשולם כמשכנתה בסוף תקופה, האם יש באפשרותו לשלם את הסכום החודשי בגין ההלוואה? יש מי שחושב שיוכל למכור את הדירה על הנייר, אך זה צעד לא פשוט שצריך להיבחן היטב מול הגורמים המקצועיים. הרוכש, שבעצם מעמיד את דירתו למכירה לפני האכלוס, צריך להיכנס בנעליו של היזם על כל המשתמע מכך, הן מבחינת חוק מכר, הן משום שמדובר בתחרות מול היזם ובנוסף צפוי היצע גבוה של דירות שימכרו בצורה זו".
קדרנל מדגים: "ניקח לדוגמה דירה שעולה 2 מיליון שקל ומוצעת במסלול המימון הבא: 10% תשלום ראשוני מיידי (200 אלף שקל) והיתרה (1.8 מיליון שקל) בעוד 3 שנים. מתוך זה 15% הון עצמי (300 אלף שקל) ישולמו בעוד 3 שנים ו-75% ישולמו במסגרת הלוואת בלון או משכנתה (1.5 מיליון שקל) לתקופה של 30 שנה. יש לקחת בחשבון שב-2025 המע"מ יעלה באחוז – תוספת של 18 אלף שקל על הסכום שטרם שולם. אם הריבית תעלה בחצי אחוז, מדובר בתוספת של 500 שקל להחזר החודשי (כ-6,000 שקל בהחזר שנתי) בהנחה שהמשכנתה כולה על בסיס הפריים. אם חלק מהמשכנתה משתנה, יש לקחת בחשבון חיובים נוספים של הצמדה למדד המחירים".

YNET > הקבלן מציע 10% עכשיו והשאר בסוף? כדאי להיזהר

MSN > הקבלן מציע 10% עכשיו והשאר בסוף? כדאי להיזהר

ממון . ידיעות אחרונות . 30/10/24